Einheitswert

Der Begriff Einheitswert bezeichnet einen Wert, der für mehrere Steuern (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer) gleichmäßig als Besteuerungsgrundlage dient.^[1] Einheitswerte werden zurzeit nach § 19 Abs.1 BewG Bewertungsgesetz in Deutschland für inländischen Grundbesitz, und zwar für Grundstücke, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und für Betriebsgrundstücke festgestellt.

Einheitswert in Deutschland

Die Regelungen zum Einheitswert befinden sich im Bewertungsgesetz.

Bedeutung

Aktuelle Bedeutung

Der Einheitswert hat derzeit Bedeutung für folgende Steuerarten:

• Grundsteuer:

Aus dem Einheitswert wird durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet.

• Gewerbeertragsteuer:

Für Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt. Für diese Berechnung ist von 140 % des Einheitswertes auszugehen. Hierdurch soll eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer vermieden werden.

Bedeutung in der Vergangenheit

Der Einheitswert hatte in der Vergangenheit darüber hinaus Bedeutung für folgende Steuern:

• Vermögensteuer

Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Vermögens wurden die Grundstücke, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Betriebsvermögen mit 140 % des Einheitswertes berücksichtigt. Die Vermögensteuer wird seit dem 1. Januar 1997 wegen Verfassungswidrigkeit nicht mehr erhoben.

• Gewerbekapitalsteuer

Für die Gewerbekapitalsteuer wurde bis zum Erhebungszeitraum 1997 der Einheitswert des Betriebsvermögens mit gewissen Hinzu- und Abrechnungen berücksichtigt (§ 12 GewStG a.F.).

• Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für die Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbs wurde für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften, Grundbesitz, und Betriebsvermögen der Einheitswert zugrunde gelegt. Die ungleiche Bewertung von Grundvermögen und Kapitalvermögen wurde durch Urteil vom Bundesverfassungsgerichts am 22. Juni 1995 für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt^[2]. In dem Urteil wurde die Bewertung mit den Einheitswerten auf Besteuerungszeitpunkte bis zum 31. Dezember 1995 beschränkt.

Für Besteuerungszeitpunkte ab dem 1. Januar 1996 werden inländische Grundstücke, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Betriebsgrundstücke mit den Grundbesitzwerten (auch so genannten Bedarfswerten) bewertet. Für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften erfolgte die Bewertung nach dem Stuttgarter Verfahren.

• Grunderwerbsteuer

Für besondere Fälle in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln war, wurde der Einheitswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen. Ab dem 1. Januar 1997 werden auch bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer die Grundbesitzwerte (Bedarfswerte) zugrunde gelegt.

Feststellungsverfahren

Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide der Finanzbehörden gesondert festgestellt. Im Rahmen der Feststellung wird der Wert, die Art und Zurechnung des Gegenstandes festgestellt (§ 20 BewG). Durch die gesonderte Feststellung ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbetrag. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können daher verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.

Hauptfeststellung

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer auf einen Stichtag. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) wurde für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt. Der gesetzlichen Regelung entsprechend sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Hierzu ist es aber aus praktischen Gründen nie gekommen. Hauptfeststellungszeitpunkt ist bisher der 1. Januar 1964 für den Westen und der 1. Januar 1935 für den Osten. Daher liegt der Einheitswert zurzeit weit unter dem realen Kaufwert.

Nachfeststellung/Aufhebung des Einheitswertes

Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht, z. B. durch Parzellierung eines Grundstücks wird für die neu entstandenen Einheiten eine Nachfeststellung vorgenommen. Wenn nach der Hauptfeststellung eine wirtschaftliche Einheit wegfällt, wird der Einheitswert aufgehoben.

Fortschreibungen der Einheitswerte

Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen werden über Fortschreibungen erfasst. Folgende Fortschreibungen werden unterschieden:

• Wertfortschreibung, wenn sich die Werte der Grundstücke ändern und die Grenzen des § 22 BewG überschritten werden
• Zurechnungsfortschreibung, wenn der Eigentümer wechselt
• Artfortschreibung, wenn sich die Nutzungsart ändert, z. B. von Betriebsvermögen zu Grundvermögen oder z. B. vom unbebautem Grundstück zum Einfamilienhaus
• fehlerbeseitigende Fortschreibung, wenn ein Fehler aus der letzten Feststellung zu beseitigen ist.

Ermittlung der Einheitswerte

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Der Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen setzt sich aus dem Wert für den Wirtschaftsteil und dem Wert für den Wohnteil zusammen. Hier sind recht komplizierte Einzelregelungen entsprechend der verschiedenen (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische, sonstige) Nutzung der Grundstücksfläche zu beachten.

Grundvermögen

Bei der Ermittlung des Einheitswertes des Grundvermögen ist zum einen zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Weiterhin ist bei bebauten Grundstücken die Grundstücksart zu unterscheiden. Besondere Regelungen gibt es schließlich noch für Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum sowie für Gebäude auf fremden Grund- und Boden.

Ertragswertverfahren

Von Ausnahmen abgesehen, sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird ein Vervielfältiger mit der erzielbaren Jahresrohmiete (Stand zum 1. Januar 1964) multipliziert. Der Vervielfältiger ist in den Anlagen 3 – 8 des Bewertungsgesetzes tabelliert und berücksichtigt Baujahr und Bauweise des Gebäudes sowie die Gemeindegröße, in der das Grundstück liegt. Für gewisse wertmindernde und werterhöhende Umstände kommt ein Ab- bzw. ein Zuschlag in Betracht. Dabei bezeichnet die Jahresrohmiete die Gesamtsumme, die ein Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung für ein volles Kalenderjahr zu entrichten hat. Mit wenigen Einschränkungen sind alle vom Mieter zu zahlenden jährlichen Umlagen und Betriebskosten in die Jahresrohmiete einzubeziehen. Nicht einzurechnen sind nur die Untervermietungszuschläge, Betriebskosten der Zentralheizung, Kosten für die Warmwasserbereitung und die Fahrstuhlkosten. Die Jahresrohmiete gilt für eigengenutzte, ungenutzte und unentgeltlich überlassene Grundstücke. Ferner gilt sie für Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer mehr als 20% abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat als fester Mietmaßbestandteil. Die ortsübliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete für dementsprechende Räumlichkeiten anzusetzen. Als Hilfe kann auch der ortsübliche Mietspiegel herangezogen werden.

Sachwertverfahren

Für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke, sowie für Grundstücke bei denen sich eine Jahresrohmiete oder eine übliche Miete nicht ermitteln lässt, sowie für sogenannte Luxusbauten ist der Einheitswert im Sachwertverfahren zu bestimmen. Dieses Bewertungsverfahren orientiert sich am Substanzwert des Grundstücks.

Hier werden die Werte für das Grundstück, für das Gebäude und für die Außenanlagen addiert. Der Gebäudewert wird in der Regel durch Multiplikation des umbauten Raums (in m³) mit den der Bauart entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten multipliziert. Nach Ermittlung dieses Wertes ist insbesondere hier ein Wertabschlag aufgrund des Gebäudealters vorzunehmen.

Die Summe der drei Werte wird dann durch eine gesetzlich vorgeschriebene Wertzahl angeglichen.

Betriebsgrundstücke

Besonderheiten gibt es noch bei der Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen (Betriebsgrundstücke). Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht kann ein Grundstück, das zum Teil gewerblichen und zum Teil privaten Zwecken dient, bewertungsrechtlich nicht aufgeteilt werden (§ 99 Abs.2 BewG). Daraus folgt, dass ein Grundstück, das zu mehr als 50 % betrieblichen Zwecken dient, in vollem Umfang Betriebsgrundstück ist. Ein Grundstück, das zu weniger als 50 % betrieblichen Zwecken dient, ist in vollem Umfang Grundvermögen. Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.

Diese Feststellung im Rahmen der Einheitsbewertung hat zwar keine steuerliche Auswirkung mehr, jedoch richtet sich die Einordnung dieser Grundstücke bei der Bedarfsbewertung nach den gleichen Kriterien. Daher ist diese Unterscheidung im Bezug auf die hohen Freibeträge der Erbschaftsteuer für betriebliches Vermögen bei der Bedarfsbewertung zurzeit noch von Bedeutung.

Besonderheiten in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern ist eine Einheitswertermittlung auf den 1. Januar 1964 nicht vorgenommen worden (§ 125 bis 128 BewG). Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen werden daher Ersatzwirtschaftswerte berücksichtigt. Für Grundvermögen auf zum 1. Januar 1935 ermittelten Einheitswerten wird zum Teil mit erhöhten Sätzen zurückgegriffen (§ 129 bis 133 BewG).

Zukünftige Bedeutung des Einheitswertes

Es ist seit längerer Zeit in der Diskussion, ob sich der Verwaltungsaufwand für die Einheitsbewertung angesichts der geringen steuerlichen Bedeutung der Einheitswerte noch rechtfertigen lässt.^[3] Was ursprünglich der Steuervereinfachung diente (nur eine Ermittlung für viele Steuerarten), ist mittlerweile zum Bürokratismus lediglich für die Grundsteuer ausgeartet. Ein effizienteres Verfahren, das von der Wertermittlung auf den 1. Januar 1964 Abstand nimmt, ist dringend erforderlich. Ein Reformvorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz wurde jedoch nicht umgesetzt.

Einheitswert von Immobilien in Österreich

Der Einheitswert bezeichnet eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Ermittelt wird dieser Wert vom Finanzamt, als Grundlage dient das Bewertungsgesetz. Der Einheitswert wird für die Bemessung verschiedener Steuern (z. B. Erbschaftssteuer, Grundsteuer oder auch Einkommensteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) herangezogen. Der Einheitswert liegt meist weit unter dem Verkehrswert.

Literatur

NWB, Heft Nr. 27 aus 2005, Seite 2243 – Reinhard Stöckel – Die Grundsteuerreform – Vom BVerfG vergessen und längst überfällig

Weblinks

• Definition auf help.gv.at

Einzelnachweise

1. ↑ Högl in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, Rz 4 zu § 19 BewG
2. ↑ BVerfG vom 22. Juni 1995, BStBl. Teil I Seite 671
3. ↑ Högl in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, Rz 6.1 zu § 19 BewG

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